베트남 에어비앤비 창업, 2025년 하이퐁에서 준비하다 멈춘 이유

안녕하세요, 하이퐁 리얼정보입니다.

하이퐁에 정착하면서 제가 가장 먼저, 그리고 깊이 있게 파고들었던 사업 아이템이 바로 베트남 에어비앤비 창업이었습니다. 하노이와 다낭에서 성공한 한국인 호스트들의 사례를 벤치마킹하며, 저 역시 하이퐁 대학교 인근에 보유한 40평 토지에 멋진 숙소를 짓는 그림을 구체적으로 그렸습니다.

하지만 2025년 12월 현재, 실제로 현장에서 시장 흐름과 규제를 확인한 결과 이 사업을 잠정 보류하기로 결정했습니다.

이 글은 창업을 말리거나 겁을 주려는 목적이 아닙니다. 다만, 하이퐁 현지에서 발로 뛰며 확인한 냉정한 현실을 공유하여, 여러분이 소중한 자산을 지키고 더 현명한 결정을 내리실 수 있도록 돕기 위함입니다.

1. 하이퐁 대학교 앞 40평, 입지는 완벽했지만…

저희 가족이 보유한 이 토지는 하이퐁 대학교 인근에 위치해 있어 학생, 젊은 직장인, 그리고 단기 체류 외국인까지 수요층이 탄탄한 곳입니다.

초기 구상은 명확했습니다.

베트남 전통 구조와 현대식 편의를 결합한 신축 단독주택
1층은 거주, 위층은 에어비앤비 단기 숙소로 활용
한국인 출장자 및 어학 연수생을 타깃으로 한 하이브리드 운영

도면을 그리고 공사비를 산출할 때까지만 해도 수익성은 충분해 보였습니다. 하지만 책상 위 계산기와 현장의 숫자는 완전히 달랐습니다.

2. 베트남 에어비앤비 창업을 멈추게 된 결정적 이유 : 환율과 규제

제가 베트남 에어비앤비 창업을 멈추고 재검토하게 된 결정적인 이유는 두 가지입니다.

(1) 수익률을 갉아먹는 환율과 공사비

2025년 현재 기준, 원화 대비 베트남 동 환율은 1원당 약 17.8동 수준입니다. 원화 가치가 약세인 상황에서 한국 자금을 가져와 공사비로 환전하는 것 자체가 이미 손해를 보고 시작하는 구조입니다. 게다가 최근 몇 년간 베트남 현지 인건비와 자재비가 급등했습니다. 초기 예상했던 건축비보다 훨씬 높은 비용이 들어가는 반면, 숙박비 시세는 그만큼 오르지 않아 투자금 회수 기간이 너무 길어졌습니다.

(2) ‘몰래 운영’은 옛말, 강력해진 규제

이것이 가장 큰 이유입니다. 베트남은 최근 숙박업 규제를 대폭 강화했습니다.

PCCC (소방 안전 기준): 예전처럼 가정집에 소화기 몇 개 둔다고 허가가 나지 않습니다. 화재 감지기, 비상구, 피난 동선, CCTV 등 상업 시설 수준의 설비를 갖추고 인증을 받아야 합니다.
ANTT (치안 안전): 관할 경찰서의 위생 및 보안 점검을 통과해야 합니다.
세무 및 거주 신고: 사업자 등록은 필수이며, 투숙객이 올 때마다 공안에 신고하지 않으면 즉시 과태료 대상이 됩니다.

단순히 “방 몇 개 꾸며서 수수료 내고 운영하는 부업”의 시대는 끝났습니다. 이제는 정식 숙박업으로서 철저한 인허가와 관리가 필요합니다.

3. 하이퐁 시장의 특수성: 관광보다는 비즈니스

규제뿐만 아니라 ‘하이퐁’이라는 도시의 성격도 다시 봤습니다. 하이퐁은 다낭이나 나트랑 같은 관광 휴양지가 아닌, LG를 필두로 한 산업·물류 도시입니다.

이곳을 찾는 사람들은 ‘감성 숙소’보다는 ‘실용적인 장기 숙소’를 원합니다.

출장자들은 세탁, 취사, 강력한 보안, 빠른 와이파이를 원합니다.
며칠 묵는 여행객보다 1개월 이상 머무는 주재원이나 엔지니어 수요가 훨씬 많습니다.

결국 하이퐁에서는 에어비앤비보다 레지던스형 장기 임대(월세)가 더 안정적이고 현실적인 모델이라는 결론에 도달했습니다.

4. 그래서 내린 결론: 장기 임대 전환과 정책 모니터링

저는 무리하게 착공하는 대신, 전략을 수정했습니다.

장기 임대 중심 설계: 토지를 개발하더라도 월세 수입 위주의 장기 임대 주택으로 방향을 잡았습니다. 행정 절차가 간소하고 세무 리스크가 낮습니다.
호찌민 시범 사례 주시: 최근 호찌민시에서 주상복합 아파트를 중심으로 단기 임대 시범 운영을 논의하는 등 정책 변화의 조짐이 보입니다. 이러한 흐름이 하이퐁까지 이어질지 계속 모니터링할 계획입니다.
때를 기다리는 투자: 지금은 섣부른 투자보다, 현지 법규를 공부하고 자금을 지키는 것이 가장 큰 수익이라고 판단했습니다.

❓ 자주 묻는 질문 (Q&A)

Q1. 외국인 단독 명의로도 베트남 에어비앤비 창업이 가능한가요?

불가능하지는 않으나 제약이 많습니다. 특히 토지는 외국인 소유가 불가능하므로, 보통 베트남 법인을 설립하거나 베트남인 배우자 명의를 활용합니다. 하지만 이 모든 과정에서 명의 신탁 리스크와 복잡한 세무 문제가 발생하므로 전문가 상담이 필수입니다.

Q2. 인허가 없이 조용히 운영하면 안 되나요?

절대 비추천합니다. 2025년 현재, 공안의 단속망은 매우 촘촘해졌습니다. 미신고 영업 적발 시 영업 정지와 벌금은 물론, 외국인의 경우 비자 문제로까지 번질 수 있습니다. 자산을 지키려면 합법적인 테두리 안에서 시작하세요.

Q3. 하이퐁 대신 다낭이나 나트랑은 어떤가요?

관광 도시는 수요가 많지만 경쟁도 치열합니다. 또한 성수기와 비수기의 매출 격차가 큽니다. 어느 도시든 ‘남들이 하니까’ 시작하는 것이 아니라, 내 자본과 운영 능력을 객관적으로 따져봐야 합니다.

마치며

베트남 임대 사업은 여전히 매력적이지만, 2025년의 베트남은 철저한 준비 없이는 살아남기 힘든 시장이 되었습니다.

저 역시 이 땅에 벽돌 한 장을 올리려고 수없이 고민하고 계산했습니다. 지금 베트남 창업을 고민 중이시라면, 서두르지 말고 한 번 더 “현실적인 계산기”를 두드려 보시길 바랍니다.

혼자 고민하면 답을 찾기 어렵습니다. 네이버 카페 [하이퐁 리얼정보]에 오셔서 여러분의 고민을 남겨주세요. 제가 현장에서 겪은 경험을 바탕으로, 뜬구름 잡는 소리가 아닌 ‘진짜 현실적인 조언’을 드리겠습니다.

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