베트남 외국인 아파트 구매 조건과 세금 완벽 정리 (2025년 최신 개정법 반영)

안녕하세요. 하이퐁 리얼정보 선우아빠입니다.

베트남 생활이 안정되면 누구나 한 번쯤 이런 고민을 하게 됩니다. “계속 월세만 낼 것인가, 아니면 내 집을 마련할 것인가?” “더 나아가, 하이퐁 아파트의 미래 투자 가치는 정말 괜찮을까?”

저 역시 하이퐁 끼엔안 지역 거주자로서 똑같은 고민을 했고, 베트남 외국인 아파트 구매에 대해 깊이 있게 공부했습니다. 하지만 한국과 전혀 다른 제도 때문에 주변 말만 듣고 섣불리 접근했다가는 예상치 못한 리스크를 떠안을 수 있습니다.

외국인도 정말 집을 살 수 있는지, 핑크북은 제대로 나오는지, 세금은 얼마나 나오는지 궁금하시죠? 오늘은 2024년 8월 개정된 주택법과 2025년 현재 기준, 그리고 하이퐁 현지에서 직접 체감한 현실을 바탕으로 핵심만 정리해 드립니다.

1. 외국인도 베트남에서 아파트를 살 수 있을까?

결론부터 말씀드리면 가능합니다. 다만 아무나, 아무 집이나 살 수 있는 건 아닙니다.

개인 구매 자격

만 18세 이상
베트남 입국이 허용된 유효 비자 소지자
입국 스탬프가 확인되는 합법 체류 상태
주의: 관광 비자도 법적으로는 구매 자격이 있지만, 실제 계약과 은행 계좌 개설 단계에서는 체류 목적과 출입국 이력을 까다롭게 확인합니다.

구매 제한 대상

외교 면책특권을 가진 외교관은 구매가 불가하며, 이 경우 자술서 제출을 요구받습니다.

법인 구매

베트남에 등록된 외국 투자 기업, 대표사무소, 지사 등도 구매할 수 있습니다.

2. 외국인은 몇 채까지 살 수 있나? (쿼터 제한)

베트남은 외국인의 주택 소유를 허용하되, 명확한 쿼터 제한을 둡니다.

아파트: 한 동(Building) 전체 세대의 30% 이내
빌라·타운하우스: 행정구역(동·워드) 기준 최대 250채

이미 외국인 소유 비율이 꽉 찬 프로젝트는 추가 매수가 불가능합니다. 실제 거래에서는 “외국인 쿼터가 남아 있는지”가 계약 성사의 핵심이 됩니다.

하이퐁 현장 팁: 외국인 임대 수요가 많은 지역(반까오, 레찬 등)의 인기 프로젝트일수록 쿼터가 빠르게 소진됩니다. 외국인이 소유한 아파트는 추후 매각 시 외국인과 베트남인 모두에게 팔 수 있어 내국인 물량보다 환금성이 좋습니다.

3. 소유 기간 50년? 핑크북은 뭔가요?

소유 기간

외국인이 아파트를 구매하면 기본 50년 소유권이 부여됩니다. 만료 시 1회 연장 가능해 실무적으로는 최대 100년까지 해석됩니다.

핑크북(Pink Book)이란?

핑크북은 베트남의 부동산 등기부등본으로, 다음 정보가 기재됩니다.

주택 소유자 정보
건물 정보 및 위치 도면
소유 기간

중요한 포인트

외국인은 토지를 소유하는 게 아니라, 국가로부터 임대된 토지 위의 ‘주택 소유권’만 취득합니다.

하이퐁 기준으로 입주 후 2~3개월 만에 발급되는 곳도 있지만, 시행사 역량이 부족한 프로젝트는 수년이 걸리거나 지연되는 사례도 있습니다. 계약 전 반드시 “이 시행사는 기존 프로젝트에서 핑크북을 제때 발급했는가?”를 확인하세요.

4. 베트남 외국인 아파트 구매 시 세금은 얼마나 나올까?

베트남 부동산의 최대 장점은 보유세가 없다는 점입니다. 하지만 거래 단계별 세금 구조를 정확히 이해해야 합니다.

취득 시 (살 때)

부가가치세(VAT): 분양가의 10% (대부분 분양가에 포함)
등록세: 0.5% (핑크북 발급 시 납부)
유지보수 기금: 2% (집을 인도받을 때 납부)
취득세: 별도 없음

보유 시 (가지고 있을 때)

재산세·보유세: 없음
임대 소득세: 연 임대 수입 1억 동(약 550만 원) 초과 시, 부가세 5% + 개인소득세 5% = 총 10%

매각 시 (팔 때)

양도소득세: 차익이 아닌 매매가 총액의 2%
주의: 손해를 보고 팔더라도 거래 금액의 2%는 무조건 납부해야 합니다.

증여·상속

부모, 자녀, 배우자 등 직계 가족 간 증여·상속은 세금 면제 (법적 서류 증빙 필수)

5. 2024년 8월 개정 주택법, 무엇이 달라졌나?

개정 주택법의 핵심은 ‘자금 흐름의 투명성’입니다.

주요 변경 사항

아파트 구매 대금은 반드시 베트남 내 금융기관 계좌 이체로만 가능
임대료 수령도 계좌 거래가 원칙

현금 거래의 위험성

과거처럼 현금 박치기나 환치기 방식을 이용하면 다음과 같은 문제가 발생합니다.

소유권 인정 불가
추후 매각 대금의 한국 송금 불가
비자 연장 거절

“지금은 괜찮다”는 중개인의 말보다, 나중에 내 돈을 지킬 수 있는 합법적인 구조가 훨씬 중요합니다.

6. 하이퐁 교민의 현실적인 조언

하이퐁은 산업단지 확장으로 외국인 유입이 늘고 있어 부동산 투자 매력이 분명합니다. 하지만 “옆집 김 사장님이 샀다더라” 하는 말만 믿고 덜컥 계약해서는 안 됩니다.

계약 전 필수 체크리스트:

[ ] 외국인 쿼터 잔여 여부
[ ] 시행사의 핑크북 발급 이력
[ ] 시행사의 재정 상태
[ ] 투명한 자금 이동 경로

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 외국인은 정말 핑크북을 받을 수 있나요?

네, 가능합니다. 단, 건물 소유권에 한하며 토지 사용권은 기한부(50년)입니다.

Q. 하이퐁에서도 외국인 대출이 가능한가요?

현실적으로 외국인 대상 주택 담보 대출은 매우 제한적이거나 금리가 높습니다. 현금 구매를 전제로 접근하는 것이 안전합니다.

Q. 관광 비자로 사두고 나중에 문제 되지는 않나요?

구매 자체는 가능하나, 최근 자금 세탁 방지법 강화로 인해 자금 출처 소명이 중요해졌습니다.

마치며

베트남 부동산 시장은 분명 매력적이지만, 한국과 다른 법 체계와 관행 때문에 신중한 접근이 필요합니다. 특히 2024년 개정법 이후로는 투명한 자금 흐름이 무엇보다 중요해졌습니다.

오늘 정리해 드린 베트남 외국인 아파트 구매 정보를 참고하셔서 안전한 자산 증식을 이루시길 바랍니다.

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