2025년 베트남 부동산 취득 세금과 비용 완벽 가이드
하이퐁 리얼정보입니다.
지난번 베트남 부동산 대출 관련 포스팅에 이어, 오늘은 베트남 부동산 취득 세금 및 제반 비용에 대해 소개해 드리겠습니다. 한국과 다른 세제 구조와 거래 관행을 제대로 이해해야 실제 투자에서 불필요한 비용을 줄일 수 있습니다. 이번 글에서는 2025년 8월 기준으로 확정된 세목과 비용 구조를 정리해 드립니다.
■ 베트남 등록세(취득세, Registration Fee, Lệ phí trước bạ)
베트남에서 한국의 취득세에 해당하는 세목은 등록세(취득세)입니다.
- 세율: 거래가액의 0.5% ~ 1%
- 적용 시점: 부동산 소유권 이전 등록 시
- 지역별 차이: 일부 지방에서는 교육세나 부가세가 별도로 추가될 수 있음
실제 부담 예시
등록세 1% + 교육세 0.2% → 실질 부담 약 1.2%
한국처럼 ‘취득세’와 ‘등록세’를 별개로 구분하지 않고, 등록세가 곧 취득세 역할을 한다고 이해하시면 됩니다.
👉 자세한 내용은 베트남 정부의 Nghị định 10/2022/NĐ-CP 등록세 규정에서 확인할 수 있습니다.
■ 베트남 양도소득세 (Transfer Tax, Thuế thu nhập cá nhân)
- 세율: 거래 금액의 2% 고정세율
- 부담 주체: 매도인(판매자)이 납부
- 적용 대상: 토지 사용권, 아파트, 주택 등 모든 부동산
- 산정 기준: 매매 계약서상 거래가와 지방정부 고시가격 중 더 높은 금액
2025년 8월 현재, 한때 논의되었던 20% 과세 도입안은 백지화되어 기존의 2% 단일세율이 유지되고 있습니다. 매수인은 직접 부담하지 않지만, 매도인의 세금 부담이 매매가에 간접적으로 반영될 수 있습니다.
👉 최근 논의되었던 양도소득세 20% 과세안 백지화 소식은 VNExpress 보도 기사를 참고하시기 바랍니다.
■ 행정 및 부대 비용
- 공증료 및 등기 수수료: 거래 규모·지역별로 수십 ~ 수백 달러
- 토지 사용권 증명서 발급 비용: 행정 절차에 따른 추가 비용
- 서류 준비 및 번역 비용: 거래 규모에 따라 달라질 수 있음
- 법률 서비스 비용: 계약서 검토, 권리관계 확인, 행정 대행 등
👉 일반적으로 합산하면 수백 달러 수준입니다.
■ 외국인 취득 시 추가 비용 (약 3 ~ 5%)
외국인은 토지를 직접 소유할 수 없고, 토지 사용권 임대 방식으로만 부동산을 취득할 수 있습니다. 이 과정에서 발생하는 추가 비용은 법정 세목이 아닌 관행적 비용으로, 거래 구조와 서비스 범위에 따라 달라집니다.
주요 항목
- 토지 사용권 임대료 또는 특별 사용료
- 법률 자문 비용 (변호사·컨설팅)
- 행정 대행 수수료 (서류 준비, 등록 절차 등)
- 중개 서비스 비용
👉 실무적으로는 거래가액 대비 약 3 ~ 5% 범위에서 발생합니다.
■ 베트남 부동산 중개수수료 (베트남 중개수수료)
- 법적 규정: 「부동산법」에는 “중개계약을 체결한 당사자가 수수료를 지급한다”고만되어 있어, 매도인만 부담한다는 명문 규정은 없습니다.
- 실제 관행: 대부분 매도인(또는 분양사)이 수수료를 부담하며, 보통 거래가액의 1 ~ 2% 수준입니다.
- 매수인 부담 사례: 매수인이 별도 중개계약을 맺은 경우에만 발생합니다.
👉 따라서 일반적인 아파트 분양이나 매매에서는 매수인이 중개수수료를 낼 일은 거의 없지만, 계약서에 조건을 명확히 명시해 두는 것이 안전합니다.
■ 실제 비용 계산 시뮬레이션
사례: 하이퐁에서 외국인이 20만 달러 아파트 취득
📌 매수인 부담
- 등록세 (1%) = 2,000 달러
- 행정 및 공증 비용 = 500 달러
- 외국인 추가 비용 (약 3%) = 6,000 달러
➡ 총 매수인 부담 = 8,500 달러 (4.25%)
📌 매도인 부담 (참고)
- 양도소득세 (2%) = 4,000 달러
- 중개수수료 (1 ~ 2%) = 2,000 ~ 4,000 달러
👉 즉, 매수인 기준으로는 약 4 ~ 6% 수준의 비용이 추가되며, 매도인 부담까지 합치면 전체 거래 비용은 7 ~ 10% 범위에서 형성될 수 있습니다.
■ 2025년 기준 주요 포인트
- 양도소득세 20% 도입 논의는 백지화, 기존 2% 단일세율 유지
- 등록세(취득세)는 0.5% ~ 1% 범위에서 변동 없음
- 외국인 추가 비용은 법정 세목이 아닌 실무상 발생하는 관행적 비용
- 본 글은 2025년 8월 기준 현행 세법과 시장 관행에 따라 작성된 내용입니다
■ 성공적인 베트남 부동산 취득을 위한 체크리스트
- 전문가 네트워크: 변호사, 세무사, 현지 부동산 전문가 연결
- 비용 구조 파악: 매수인 vs 매도인 부담 항목 명확히 구분
- 계약서 검토: 세금 및 수수료 부담 주체를 반드시 문서화
- 법적 리스크 관리: 토지 사용권 성격, 향후 처분 제한 확인
- 환율·자금 계획: 변동성 대비해 자금 스케줄 관리
■ 결론
2025년 현재 베트남에서 외국인이 부동산을 취득할 경우 매수인의 직접 부담은 등록세 0.5 ~ 1%, 행정비용 수백 달러, 외국인 추가 비용 약 3 ~ 5%입니다. 여기에 매도인이 부담하는 양도소득세(2%)와 중개수수료(1 ~ 2%)까지 고려하면, 전체 거래 비용은 거래가액의 7 ~ 10% 수준이 될 수 있습니다.
👉 성공적인 투자를 위해서는 최신 세법 확인, 계약서 명문화, 현지 전문가 도움이 필수적입니다.
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